Il n'est jamais une chose facile à gérer un immeuble en copropriété - vous allez jamais plaire tous les gens tout le temps. Choses get particulièrement difficile parce que la Loi thaïlandaise condominium est généralement un mélange de gris foncé et clair, avec petits extraits de noir et blanc.
Je ne suis pas un avocat qualifié, mais je n'ai pas une grande expérience dans la gestion de copropriétés ici en Thaïlande. La Loi sur les condominiums thaïlandais a été écrit il y a ans et, depuis sa création, n'a été modifiée une fois avec la Thai Condominium Act 2534 (1991), qui ne concernait que fondamentalement les règles relatives à la propriété étrangère.
Cependant, plutôt que d'apporter des modifications positives la loi lorsqu'une situation problématique se pose ; au lieu d'apprentissage par l'expérience, améliorer la loi et rend plus facile à utiliser et plus bénéfique pour les immeubles en copropriété à Bangkok (il ya bien sûr beaucoup plus condominiums maintenant qu'il y a 26 ans), ce qui a été fait ? C'est vrai, rien. Ainsi, si au début vous ne réussissez pas, laissez les autres faire face aux conséquences.
Quelles seraient les conséquences ? Le fait est que de nombreux développeurs de condominium en Thaïlande sont obligés de violer la Loi juste pour éviter la faillite.
Au fil du temps, des pressions inflationnistes entraînera finalement qu'un condominium dépensera plus qu'il reçoit en commun des frais de gestion de zone (CAM). Cela signifie qu'il n'y aura argent disponible même pour les choses plus nécessaires, comme les réparations, copropriétés, nettoyage et peinture. Afin d'éviter les choses qui se passent à ventre taxes CAM devra être augmentée.
Bien que la Loi sur les condominiums lui-même est un peu vague, que le ministère de la terre m'a confirmé que pour enregistrer une augmentation de CAMfee avec eux et rendre une augmentation légale, il faudrait être de 75 % ou plus de tous les copropriétaires condominium d'approuver l'augmentation des frais de CAM dans une Assemblée générale.
Il s'agit juste pratiquement impossible pour la plupart des condominiums à faire. Les chances d'avoir 75 % des copropriétaires au même endroit en même temps, pour qu'ils abandonnent leurs arrangements sociaux pour assister à une Assemblée générale - il juste ne peut pas arriver.
Ainsi, huit condominium n'augmente pas ses droits de CAM, il tombe lentement dans un état d'abandon, ou les frais des CAM sont passés sans tenir compte de la règle des 75 % et l'augmentation n'est pas légalement enregistrée auprès du ministère de la terre.
Que se passe-t-il si les copropriétaires a refusé de payer l'augmentation des taxes CAM ? Eh bien, c'est où la Loi thaïlandaise vraiment rend les choses difficiles. Il n'y a rien que la copropriété peut faire.
Heureusement pour la plupart des condominiums, gens en général veulent ce qui est mieux pour la copropriété et ils payent vers le haut. Mais dans certains condominiums, copropriétaires refusent de permettre une augmentation des honoraires CAM sans règle de vote 75 %, et c'est quand les ennuis financiers vraiment commencent. La Loi est censée pour protéger la majorité des copropriétaires, quand ça fait mal en réalité tous.
En règle générale, vous avez besoin d'un tiers de tous les copropriétaires pour assister à une Assemblée générale pour que le quorum. Mais le condominium Act stipule que, si vous souhaitez apporter des modifications à l'acte constitutif de l'immeuble en copropriété, ou d'augmenter les frais de CAM, vous avez besoin 75 % de tous les copropriétaires à approuver. Ainsi vous pouvez normalement tenir une réunion, mais juste ne peut pas voter sur quelque chose. Quel merveilleux morceau de bon sens qui a été.
Alors n'oubliez pas, si vous avez vu un logement en copropriété qui vous voulez, pas juste l'acheter, faites d'abord un petit travail à domicile. Voici quelques éléments à garder à l'esprit :
-S'assurer que les revenus de l'immeuble en copropriété sont suffisant pour payer ses dépenses. Demander à consulter les États financiers.
-Vérifier que tous les copropriétaires paient leurs frais de CAM. Il n'est pas la peine d'acheter un appareil si la moitié des copropriétaires ne sont pas payer ou ne sont pas en mesure de payer.
-Savoir s'il existe des différends d'ordre juridiques passe ou susceptibles de se produire à l'avenir, ou si les banques ont saisi toutes les unités.
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