Comptables et les avocats aiment les sociétés à responsabilité limitée. Mais faire des sociétés à responsabilité limitée — SARL court — vraiment logique investisseurs pour real estate. Ils font probablement pour deux raisons presque inconnus.
Le Big avantage juridique d'une LLC : limitée Liability…
Le big avantage juridique d'une LLC est que les sociétés à responsabilité limitée fournissent tout de même protection responsabilité en tant que société — mais avec beaucoup moins du ruban rouge. Une société régulière, par exemple, exige des réunions actionnaires ordinaires, un Conseil d'administration, des réunions régulières et bien sûr d'enregistrements de toutes ces activités et organismes. Mais n'est pas une société à responsabilité limitée.
Cette protection responsabilité juridique fournie par une LLC peut être extrêmement utile. Un procureur local, je collabore souvent avec, par exemple, raconte ses clients qu'une LLC protège les investisseurs de l'immobilier dans le pire des cas — qui, dans son esprit est un accident « glisser et tomber » sur la propriété de l'investisseur.
Avec une LLC comme le propriétaire du bien, ainsi dit mon ami du procureur, le « pire scénario » est mise en liquidation de la LLC. Que la liquidation désigne les gens qui possèdent le vent LLC n'ayant rien — qui n'est pas bon. Mais tous les propriétaires perdent ce qu'ils ont investi dans le LLC.
En comparaison, sans une LLC, « pire scénario » l'investisseur immobilier s'il y a un accident de « glissement et à l'automne » est que le propriétaire ou l'investisseur peut perdre presque tout ce qu'ils possèdent. En d'autres termes, les propriétaires d'entreprises ou investisseurs pourraient perdre non seulement leur investissement dans la propriété de biens immobiliers mais de nombreux autres atouts.
Permettez-moi d'émettre une mise en garde ici, cependant. Vous n'obtiendrez pas autant protection responsabilité juridique d'une LLC comme vous voulez ou espoir. Disons, par exemple, que vous êtes réparer le toit sur la maison de votre appartement et que, malheureusement, vous arrive de tomber un marteau sur la tête du locataire au cours du projet de toiture. Votre LLC probablement ne vous protéger contre ce genre de responsabilité délictuelle. En d'autres termes, le locataire peut probablement voir non seulement à votre LLC pour le paiement de dommages-intérêts liés à la hammer a chuté mais aussi à vous personnellement.
Et Voici un autre exemple, qui malheureusement rend les choses encore trouble. Que se passe-t-il si quelqu'un travaille pour vous, un de vos employés ou sous-traitants, gouttes d'un marteau sur la tête du locataire ? La LLC peut vous offrir une protection en l'espèce. Mais vous pouvez toujours être personnellement responsable. Le locataire peut raisonnablement soutenir que vous aurait dû mieux gérer l'employé ou sous-traitant, par exemple.
Si vous êtes très préoccupé par les fonctions de protection des actifs de la mise en place et fonctionnement d'une LLC, un procureur s'impliquer dans votre planification d'investissement immobilier. Un avocat compétent en droit immobilier et de la LLC peut vous aider à augmenter la protection de la responsabilité que vous obtenez d'utiliser une LLC pour votre investissement. Et cette consultation n'a pas besoin d'être particulièrement coûteux. Vous pourrez acheter une ou deux heures de temps d'un bon procureur local et obtenir toutes vos LLC et de responsabilité liées - questions réponses.
L'avantage de la Big fiscal : Impôt énorme souplesse…
Un deuxième avantage de la SARL a trait à l'impôt sur le revenu que les investisseurs se payer sur les bénéfices et les gains en capital. Une société à responsabilité limitée peut être presque quelque entité fiscale il veut être aux fins de l'impôt sur le revenu. Une société à responsabilité limitée qui est détenue par une seule personne peut être une entreprise à propriétaire unique, une corporation c ou une corporation S. Une société à responsabilité limitée qui appartient à deux personnes ou plus peut être une société, une corporation c ou même une corporation S (si la LLC répond aux exigences d'admissibilité s corporation). Cette deuxième prestation de la société à responsabilité limitée signifie qu'une LLC peut choisir d'être taxés de manière est plus favorable à l'investissement ou les propriétaires.
Par exemple, une entreprise immobilière très petite avec un seul membre (propriétaires de la LLC sont appelés « membres »), pourrait décider d'être considéré comme une entreprise à propriétaire unique aux fins de l'impôt sur le revenu fédérale. Cette décision pour être considéré comme entreprise individuelle aurait garder l'entreprise de comptabilité très simple — et cela signifierait aussi que l'impôt unique, planification des possibilités qui s'offrent aux entreprises à propriétaire unique peut être utilisé.
Un fonds d'investissement immobilier plus grand — peut-être un avec plusieurs partenaires — pourrait décider d'opérer comme une corporation c ou une corporation s afin de profiter d'une partie de la taxe unique de planification des avantages de ces choix de l'entité. Permet une corporation C, par exemple, souvent aux entreprises fournissent des riches non imposables les avantages sociaux aux employés, y compris les actionnaires-employés. Et une corporation s permet souvent une entreprise de réduire considérablement le travail autonome, la sécurité sociale et la taxes d'assurance-maladie payés sur les bénéfices du propriétaire.
Remarque : Si une société à responsabilité limitée Société n'est pas difficile à mettre en place vous-même — vous pouvez avoir la paperasserie faite moins d'un quart d'heure d'ici — vous devez être conscient que le fait de payer quelques centaines de dollars à un comptable pour choisir la fiscalité droite pour votre nouveau LLC pourrait être le meilleur investissement que vous faites toujours. Il est fréquent que le le choix d'imposition de droit pour un nouveau LLC peut sauver l'ou les propriétaires d'une petite entreprise, 10 000 $ à 20 000 $ par année.
Les inconvénients du choix de société à responsabilité limitée
Quand vous considérez les deux gros avantages d'une société à responsabilité limitée, société à responsabilité limitée mais avec moins de paperasserie et souplesse fiscale énorme — vous avez presque le parfait investissement entité choix. Pour une question évidente est « Pourquoi ne chaque investisseur utilise une LLC ou à responsabilité limitée Société? »
Peut-être prévisible, il y a certains coûts et maux de tête associés à fonctionner comme une LLC.
Une LLC peut augmenter vos coûts d'assurances, comptables et bancaires. Par exemple, alors que le compte bancaire pour une entreprise à propriétaire unique ou un partenariat informel peut être gratuit si vous garder un équilibre assez grande, le compte bancaire pour une société à responsabilité limitée probablement ne sera gratuit. La Banque peut facturer à $10, $20, encore plus chaque mois.
Une entreprise à propriétaire unique ou une société d'immobilier informel peut être capable de garder sa préparation de tenue de livres et de la déclaration de revenus très simple, une LLC a probablement besoin de déposer sa propre déclaration de revenus si la LLC opère comme un partenariat, une c corporation ou une société S. Et cette déclaration d'impôt LLC peut coûter de quelques centaines de dollars à quelques milliers de dollars chaque année.
Enfin, il est intéressant de noter qu'une LLC peut comporter plusieurs centaines ou quelques-uns milliers de dollars de frais de démarrage. Par exemple, vous peut dépenser de l'argent sur les publications comme ceci. Tu peut acheter les services de comptables et d'avocats. Vous aurez besoin d'imprimer de nouveau papier à en-tête, cartes de visite, et enveloppes (si vous utilisez ces) qui utilisent le nom de la nouvelle LLC afin de montrer au monde que vous êtes maintenant fonctionne comme une société à responsabilité limitée.
Donc où cela mène-t-il vous ? Comment est-ce que vous devez équilibrer les grands avantages de former une LLC avec tous les coûts et les inconvénients ? Malheureusement, je ne peux pas vous donner une réponse unique. Vous aurez besoin d'examiner attentivement les coûts et les bénéfices qu'ils ajoutent votre situation spécifique.
Je vais partager ces pensées, cependant. À mon avis, une LLC est peu rentable pour les investissements immobiliers très petit — à moins qu'il n'y a qu'un seul propriétaire. Par exemple, un investisseur immobilier qui possède un unifamilial Accueil voudrez pas assumer des centaines de dollars de coût (ou plus?) engagés dans la mise en place et fonctionnement d'une LLC. (Rappelez-vous que cet investisseur peut utiliser une assurance responsabilité de réduire ses risques, trop).
D'autre part, n'importe quel moment vous avez un grand real estate investment — dire des logements multifamiliaux — ou n'importe quel moment vous avez la richesse, une LLC économiquement réduit le risque d'investissement et la prime peut même enregistrer les propriétaires de milliers de dollars par an en impôts sur le revenu.
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